Оценка стоимости объектов незавершенного строительства

Описание

Содержание:

• Оценка незавершенного строительства
• Процесс оценки недостроенных объектов
• Необходимость данного процесса
• Классификация недостроенных объектов
• Виды недостроенных объектов
• Какие документы нужно предоставить
• Процедура оценки
• Содержание договора
• Основные вопросы

Процесс строительства недвижимости в силу некоторых обстоятельств замораживается, а здания консервируются. Это происходит в силу нестабильности экономики Российской Федерации. Такие недостроенные здания называются незавершенными строительными объектами.

Оценка незавершенного строительства

Недостроенные законсервированные здания часто расположены в привлекательных местах, обладающих большим экономическим потенциалом. И к тому же их количество неуклонно возрастает. Растет и заинтересованность в них. Рост спроса обуславливается высокой инвестиционной привлекательностью недостроенных объектов.

Поэтому окончание процесса строительных работ способно обеспечить существенную пользу обладателю прав на них. Но для завершения строительных работ нужно провести экспертизу объекта незавершенного строительства. Она устанавливает стоимость объекта, и осуществляется обязательными мероприятиями.

Процесс оценки недостроенных объектов

Все эти мероприятия включают в себя различные исследовательские процедуры для осуществления оценки. Они обеспечиваются профессионализмом, большим опытом в такой работе, глубокими экономическими познаниями, и знаниями в сфере экологической науки, геологических исследований, и прочих научных дисциплинах. Оценка такого типа является довольно сложным видом деятельности. Именно поэтому она проводится исключительно специалистами высокой компетенции, профессионалами в своей области.

Необходимость данного процесса

Оценка незавершенного строительства проводится в следующих случаях.

1. Покупка, или продажа недостроенного здания. При этом инициативу проведения экспертизы могут проявлять и владельцы объектов, и потенциальные покупатели.
2. Когда необходимо переоценить основные средства в целях снижения налоговых выплат. При снижении стоимости активов с помощью переоценки можно добиться значительного снижения начисления налогов.
3. В случае необходимости документального оформления недостроенного объекта в качестве вложения в уставной капитал предприятия.
4. При проведении презентации организации инвестиционным компаниям с предоставлением всех активов, и с полным пакетом документов.
5. Если объект оценки выступает в качестве залога для получения финансовых средств в виде кредита.
6. Для возобновления строительства.
7. Для ликвидации здания.

Здания иногда не достраиваются, а подлежат ликвидации. В этих случаях определяется уже "ликвидационная стоимость". Для осуществления того, или иного вида оценки применяется классификация зданий, предусматривающая их деление на объекты, соответствующие тем, или иным признакам, и обладающим определенными характеристиками.

Классификация недостроенных объектов, применимая при оценке зданий

На территории России огромное множество недостроенных зданий. Все они предназначались для применения в разных сферах деятельности человека, и должны были исполнять различные функции. Но по тем, или иным причинам были не достроены.

С целью упрощения их классификации, более легкого определения характеристик зданий, и упрощения работы специалистов при проведении оценочной экспертизы все недостроенные объекты сгруппированы по своим характеристикам, и отличительным признакам. В связи с этим недостроенные здания выделены в основные группы.

Виды недостроенных объектов

1. Объекты жилищного строительства.
2. Промышленные сооружения.
3. Сооружения прочих типов.
4. Недвижимые объекты, принадлежащие "организациям-железнодорожникам"
5. Артезианские скважины.
6. Установки по добыче нефти.
7. Устройства передаточного типа. Такие установки необходимы для передачи сигналов, различной энергии, веществ, или информации на разные расстояния. То есть передаточные устройства предназначаются исключительно для выполнения конкретных специфических функций. Такие установки представлены:
• высоковольтными линиями для электричества;
• трубопроводами;
• водопроводными коммуникационными системами;
• установками обеспечения связи;
• сетями передачи тепловой энергии;
• газопроводными установками;
• интернет-сетями.
8. Объекты недвижимости разного назначения.
9. Сооружения с определенными функциями. К ним относятся:
• виадуки,
• мосты,
• эстакады,
• другие конструкции.

Документация, необходимая для работ по оценке

Перед заказом оценочных работ нужно предоставить на ознакомление документацию двух видов. При этом все бумаги обязательно оформляются с учетом раздела конструкции на составляющие. Затем документы предоставляются специалисту-оценщику.

В первую группу входят документы, устанавливающие права на объект.

• Cметные документы;
• всевозможные договоры об инвестициях;
• документация, подтверждающая возможность обладания землей;
• документация, фиксирующая цену недостроенного здания на время его покупки.

Документы из 2-й группы писывают техническое состояние объекта.

• Проектно-сметная документация;
• планы участков "по кадастру" с оцениваемыми объектами;
• документация с достоверными сведениями о состоянии недостроенных объектов в настоящее время.

Процедура оценки объектов незавершенного строительства

Оценка незавершенных зданий проводится по стандартам федерального значения, применяющимся в этом деле. По этим государственным нормам проверка должна осуществляться квалифицированными компетентными специалистами, и состоять из следующих этапов.

1. Оформление договора. При этом присутствуют инициаторы оценки, и предприятия (эксперты), непосредственно проводящие работу. В договоре обязательно должны содержаться пункты о заданиях на оценку.
2. Собирается информация. Впоследствии она анализируется. Этот этап является необходимым для осуществления самой оценки.
3. Проводится оценка объекта.
4. Подбираем подходящий метод.
5. Осуществление расчетов.
6. Составление, и предоставление отчета заказчикам.

Содержание договора

Федеральный оценочный стандарт № 1 обуславливает содержание в договоре:

• объекта незаконченного строительства с подробным описанием;
• фактов, подтверждающих права на собственность;
• целей мероприятия;
• методов использования результата экспертизы;
• возможности ограничения по применению итогов оценки (на них будет ориентироваться специалист в ходе своей деятельности);
• типов стоимости;
• дат необходимых действий по оценке;
• срока работ.

После подписания договора эксперт должен приступить к осуществлению оценочной работы. А инициатором экспертиз предоставляется вся достоверная информация, и необходимая документация.

Специалистом проводится предварительный анализ, разрабатывается подходящий метод, и делаются необходимые расчеты. После этих действий полученные результаты подлежат обобщению экспертами. Затем вычисляется стоимость здания. Процесс вычислений стоимости обязательно проводится соответственно с теми видами стоимости, которые были зафиксированы в задании.

В отчет должна входить следующая информация:

• информация общего плана о здании;
• данные о методах;
• стоимость объектов;
• содержание задания (требования к оформлению описаны в Федеральном стандарте);
• данные о заказчике, и исполнителе;
• примененные допущения;
• примененные стандарты, использующиеся для оценки;
• характеристики оцененного объекта;
• конъюнктура определенного раздела рынка;
• процесс оценки с его подробным описанием с разными подходами (в этом разделе обязательным является обоснование использования разных подходов);
• итоги работы.

К отчету прилагаются необходимые копии документации, предоставленной заказчиком.

Основные вопросы

На интервью инициаторов со специалистами освещаются следующие вопросы.

• Предполагаемая стоимость объекта.
• Средства для окончания строительных работ.
• Оценка экономической, и инвестиционной привлекательности.
• Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства.
• Целесообразность завершения строительных работ.
• Стоимость ликвидации объекта.
• Завершение строительства, или демонтаж-что выгоднее?
• Экологические особенности.
• Геологическая характеристика местности.
• Определение балансовой стоимости объектов.
• Наличие недостатков.
• Влияние дефекта на оценку рыночной стоимости.
• Соответствие здания общему планированию.
• Назначение постройки в контексте выявления потребностей населения.

Связанные услуги

Оценка банков

Оценка склада

Оценка офиса

Оценка гостиницы

Оценка коммерческой недвижимости

Оценка торговой недвижимости

Оценка зданий

Оценка арендных ставок