Оценка сельскохозяйственных земель

Описание

Содержание:

• Определение понятия
• Состав земель сельскохозяйственного назначения
• Основы использования
• Граждане и организации, имеющие права на эксплуатацию земель
• Специфика оценки сельскохозяйственных земель
• Особенности оценки земель
• Особенности оценочного процесса
• Факторы, обуславливающие необходимость проведения оценки
• Оценка земли в садоводствах
• Оценка земли под сооружениями
• Другие методы оценки земли
• Документы для оценки

Понятие сельскохозяйственных земель устанавливается в Кодексе о земле Российской Федерации. Оно указано в соответствующей статье данного законодательного акта.

Определение понятия

Согласно с ЗК России угодьями для ведения сельскохозяйственной деятельности являются земли сельскохозяйственного направления:

• располагающиеся за пределами поселений;
• предоставленные для сельскохозяйственных нужд;
• предназначенные для сельскохозяйственных целей;
• имеющие определенные характеристики и состав.

Состав земель сельскохозяйственного назначения

Земли:

• с дорогами, используемыми внутри определенного хозяйства;
• с необходимыми коммуникациями;
• под растительностью в виде деревьев и кустарников, предназначенных для защиты почвенных покровов от вредных факторов окружающей среды, последствий технического характера и антропогенных событий;
• с водоемом замкнутого типа, расположенным ни территории угодий;
• со строениями, предназначенными под производство, хранение и первоначальную обработку сельскохозяйственной продукции считают землями, составляющими сельскохозяйственные угодья. Они используются для разных целей определенными физическими и юридическими лицами.

Основы использования сельскохозяйственных земель

Сельскохозяйственные земли, их использование и применение регламентируется 78-й статьей Земельного Кодекса, действующего на территории России. По нормам законодательства сельскохозяйственные земли могут быть использованы в:

• выпуске сельскохозяйственных продуктов;
• посадках растений для защиты почвы (деревьев и кустарников);
• работе научно-исследовательских организаций, связанной с сельским хозяйством;
• учебных целях.

Граждане и организации, имеющие права на эксплуатацию сельскохозяйственных земель

Земельные угодья для сельскохозяйственного назначения могут быть использованы:

• лицами, ведущими подсобное хозяйство;
• садоводами;
• лицами, ведущими огородные хозяйства;
• лицами, занимающимися животноводством;
• фермерами;
• товариществами, создающими "Хозяйства";
• кооперативами, занятыми в производстве продукции;
• предприятиями потребительской кооперации;
• компаниями с коммерческой формой собственности;
• государственными и муниципальными унитарными предприятиями;
• церковными обществами;
• казачьими организациями.

В перечне этих лиц также присутствуют опытно-производственные, учебные, и другие организации направления сельского хозяйства. А также учреждения общего образования и общины Северных народностей, народов Сибири и Дальнего Востока (то есть, коренное население этих муниципальных районов Российской Федерации). Этими народами земля сельскохозяйственного назначения может быть использована для обеспечения сохранности и развития традиционного образа жизни, национального хозяйства и занятий народными промыслами.

В связи со спецификой использования сельскохозяйственных угодий оценочные мероприятия производятся в соответствии с утвержденной методикой.

Специфика оценки сельскохозяйственных земель

Оценкой угодий сельскохозяйственного назначения называют оценку:

• их стоимости по рыночным показателям;
• цены права на аренду участка земли.

Рыночная стоимость земли обозначается как стоимость только тех земель, которые имеют способность удовлетворить потребности пользователей или потенциальных пользователей. При этом принимается во внимание определенный промежуток времени. Оценка именно сельскохозяйственных земель имеет некоторые характерные особенности.

Особенности оценки земель

Земли сельскохозяйственного назначения оцениваются, исходя из следующих факторов:

1. Фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур.
2. Производительность сенокосных компаний.
3. Продуктивность пастбищ.
4. Урожайность многолетних культур.
5. Структура посевной площади.
6. Цены на сельскохозяйственные продукты каждого конкретного региона России.
7. Необходимые затраты на производство определенных сельскохозяйственных культур, культивируемых на землях сельскохозяйственного назначения.

Особенности оценочного процесса

Сельскохозяйственные земли оцениваются по:

• их местоположению;
• влиянию на них внешних факторов;
• величине рыночного спроса на земли;
• предложениям участков земли сельскохозяйственного назначения;
• потенциальной прибыли, которая может быть получена за определенное время от использования земельного участка (здесь учитываются наиболее продуктивные методы использования земли).

Кроме описанных факторов, влияющих на процесс осуществления оценки, во внимание принимается нестабильность, текущие изменения стоимости земли и возможная смена ее целевого назначения. Поэтому оценка угодий осуществляется по состоянию на определенную дату и зависит от таких факторов, как:

• правомочие арендаторов;
• сроки действия прав собственников или арендаторов;
• наличия обременений;
• и других, не менее важных обстоятельств.

Необходимость оценки сельскохозяйственных земель может быть обусловлена определенными причинами.

Факторы, обуславливающие необходимость проведения оценки

Оценочные мероприятия производятся в случаях:

• внесения стоимости земли в уставной капитал предприятия;
• определения залоговой цены земельного участка;
• покупки или продажи участков;
• получения кредитов по ипотеке.

Описанные факторы обуславливают востребованность проведения оценочных мероприятий не только организациями, но и обычными гражданами. Им часто требуется оценка земельных участков в садово-огородном товариществе или дачном кооперативе, и под различными постройками. Процедура оценки этих земель имеет свои особенности.

Оценка земли в садоводствах

Этот вид земель сельскохозяйственного назначения оценивается на основе следующих данных:

• стоимость сделки по покупке/продаже;
• цена на невозделанные земли и незастроенные участки;
• транспортное сообщение;
• электрификация;
• газоснабжение;
• водоотведение;
• удаленность от основных социально значимых объектов;
• экологическая обстановка.

Оценка земли под сооружениями

Земли сельхоз назначения под капитальными складскими помещениями с готовой продукцией, цехами переработки продукции, и прочими похожими постройками оценивается определением стоимости земли, предназначенной именно для этих строений.

Если на землях расположены временные постройки (сараи, "времянки", и т. д.), то эти земли оцениваются как угодья, предназначенные для ведения сельского хозяйства.

Другие методы оценки земли сельскохозяйственного значения

Среди других способов оценки земель в Российской Федерации выделяются следующие методы:

"Метод сравнения продаж". При этом учитывается:

• плодородие почвы;
• экологический фактор;
• характеристика почвы (кислотность, состав и прочие характеристики);
• рельеф местности;
• климат района.

"Метод капитализации земельной ренты". Здесь применяются расчеты земельной ренты, обусловленные системой плодородия земли. Система включает в себя такие понятия, как:

• валовой доход;
• траты на производство;
• прибыль;
• площадь участков земли;
• нормы урожайности выращиваемых культур с учетом плодородия участка земли, исчисляемого в баллах (это так называемый "бонитет");
• рыночная цена продукции.

Оценка земли производится с предоставлением необходимых документов.

Документы для оценки

Для оценки земли предоставляют:

• документы о праве собственности;
• копию карты с границами участка;
• документ о целевом назначении участка;
• разрешительные документы на использование;
• информацию об инженерных коммуникациях;
• при необходимости арендный договор;
• информацию о ставках арендной платы или ставке налога на землю (при их наличии).

Этот перечень может быть изменен в соответствии со спецификой оценочных мероприятий и в зависимости от состояния земли.

Связанные услуги

Изменение налога на квартиры в Москве в связи с ростом кадастровой стоимости

Законодательные нововведения за последний квартал 2023 года

Возврат к налогам на имущество бизнеса по кадастру

Сведения о режимных объектах не будет размещаться в ЕГРН

Оценка доли в доме: как правильно определить и оценить долю помещения

Рыночная стоимость и кадастровая стоимость: основные отличия и их влияние на рынок недвижимости

Эксперты рынка недвижимости разработали руководство по оценке складских помещений

Росреестр передает фонд данных кадастровой оценки «Роскадастру»

Эксперт-оценщик

Холдинговая компания